怎样才能解开中国房地产困局?


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评论(0)|2013-12-21|发布 方谷

  高房价困局

  

  翻阅过大量国家的资料后,还没有发现哪一个国家的房地产问题,像当下的中国这样,如此牵动人心,如此令人忧虑。衣 食住行是生活的必需品,而在中国,在某种程度上,住房已经成为一种“崇拜物”。许多人谈恋爱,已经不再是单纯地寻求爱情,还有房子,他们希望爱情背后立着 一栋像样的房子,如果房子特别优秀,哪怕人不那么优秀,哪怕缺少爱情的内涵,也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走人婚礼的殿堂,我们不能不感叹,房子在 顽强地改变人们的生活。

  不少大学生,渴望的不再是实现某个理想,而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分。

   在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想,还有企业的价值观。遍数各个行业,能够像房地产这样带来暴利的,即使说不上绝无仅有,也可谓凤毛麟角。于 是,不少企业放下自己的业务,投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的小企业家,则停下自己的业务,将资金大量投入到房地产领域炒房。

  当房子被提升到“崇拜物”的地位,我们不能不承认一个现实:一个民族,正在住房问题中迷失或沉沦。

  房子为何成了“崇拜物”?最简单的答案就是:房价太高了。高房价挟持了爱情,挟持了年轻人的理想,也挟持了许多人的生活――“房奴”二字便是最恰如其分的写照。

  

   房价为什么高?最简单的答案是垄断。在中国房地产市场中,存在两大根深蒂固的垄断:一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断(当然包括 对房屋开发的垄断)。前一个垄断使得权力成为唯一的地价主导者,导致地价不断上涨,后一个垄断则赋予了开发商强大的房屋定价权,导致房价不断上涨。当然, 这是从割裂的角度来看的。事实上,房价在垄断下的上涨,乃是两种垄断的结合,即房价上涨本身与政府垄断下的地价的上涨是有着最直接关系的。

   两种垄断的结合,一不留神就演化成了官商勾结,而且,这种垄断逐渐得到了强化。1998年,中国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房 建设的通知》(简称23号文),明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,城市80%以上的家庭由政府向他们供应经济适用房,但是,2003 年8月12日,由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策 性商品住房”。住房供应从此基本落入了开发商手中。开发商垄断市场的局面被加强。

  高房价的另两个强大的推动力是银行和炒房者。由于房价 近几年只涨不跌,几乎所有的银行都视房贷为最优质的贷款,争相扩大客源,恶性竞争的结果是贷款门槛逐渐降低,贷款条件成为可以轻易逾越的摆设。银行最大的 优势是资金,而资金作为推动价格上涨的强大动力,在中国房价连续若干年的上涨中,发挥了难以替代的作用。

  还不仅如此。开发商与银行的携 手,成为另一个牢不可破的链条,所不同的是,这种“携手”并非对等的,它更有利于开发商。典型的就属假按揭,开发商通过与银行职员的勾结,高估房价,制造 假按揭,提前套现,由于风险系数转嫁给了银行,开发商高枕无忧地坐等房价上涨。开发商通过银行,间接地绑架了政府,因为在承担了开发商转嫁而来的几乎全部 风险后,政府必须小心翼翼地维持高房价,防止房价下跌给国营银行可能带来的损失。

  如果说,银行在房价上涨过程中提供了资金支持的话,那 么,炒房者则在房价上涨过程中,提供了人气支持。炒房者的介入,挤压了真正的房屋需求者可以选择的余地,制造并强化了房源紧张的虚假现象,而这种供应紧张 的现象是开发商求之不得的,在房价步入快速上涨轨道中的时候,开发商也主动囤积房屋,延缓销售进度,进一步强化供不应求的状况。再加上整个房地产市场是不 透明的,房地产市场中的各个既得利益主体,通过对信息的垄断,散布虚假的信息,制造羊群效应,使购房者始终处于一种紧张和不安的状态中。

    

  高房价已经走到尽头

   

   许多地方政府官员声称,房价的下跌将影响对57个行业的拉动作用,这是一种对经济学的无知,或者是一种偷换概念。目前,最大的问题是缺乏成交量,维持高 房价的结果是低迷的成交量,这不是更影响经济的拉动吗?相反,如果开发商主动适应市场,降低价格,把房价降到与民众购买力相对接的地步,激活成交量,不是 更有利于拉动其他行业的发展吗?

  许多人只是看到了房地产业务对GDP的拉动作用,而没有看到房地产业对经济发展的巨大蚕食作用。从 2003年至今,一线城市的房价涨幅普遍在两到三倍以上。中国日前的房价,只有高收入者能够坦然承受,而中等收入者和低收入者则不堪重负。在许多城市,购 买一套房,相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入,他们哪里还有能力消费?

  无论从个人的购买力来看,还是从中国经济的大局来看,高房价都没有维持的必要,更何况,缺乏购买力支撑的高房价根本就不可能维持得了。

 


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